Tema

17 kategori

Konut Kredisi Hesaplama

Konut kredisi hesaplama aracıyla aylık taksitinizi, toplam ödeme tutarını ve detaylı ödeme planınızı anında öğrenin. Bu konut kredisi hesabı KKDF ile BSMV muafiyetini içerir; BDDK 2026 mevzuatına tam uyumludur. Ev kredisi hesaplaması yapıp bütçenizi planlayın, farklı vade ve faiz senaryolarını karşılaştırın. İhtiyaç kredisindeki %30 vergi yükü konut kredisinde sıfır — bu farkı sayısal olarak görmek için aracımızı kullanın.

Hesaplama aracı

₺

Ev değeri − peşinat = çekeceğin kredi tutarı

%

TCMB politika faizi, kredi puanı ve kampanyaya göre değişir

BDDK üst sınırı 180 ay; banka pratiği 120 ay
ay

12 ile 180 arası ay

Aylık taksit
29.878,54
₺
YMO (Yıllık Maliyet Oranı)
%41,04
~410.400,00 ₺/yıl
Toplam ödeme
3.585.426,68 ₺
Toplam faiz
2.585.426,68 ₺
Tahsis ücreti
5.000,00 ₺
Tahsis BSMV (%5)
250,00 ₺
İlk konutta KKDF + BSMV yoktur (6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu Md. 29, 7439 sayılı Kanun ile güncellendi). Net taksit = gerçek ödeme. İhtiyaç kredisindeki %30 vergi yükü burada sıfırdır; tek vergi tahsis ücretindeki %5 BSMV'dir.

Anapara ve faiz dağılımı

Anapara (27.9%)
Faiz (72.1%)
›Ödeme planını göster (120 satır)Detaylı tablo

Her satırda anapara, faiz, vergi ve kalan anapara ayrı gösterilir. Sütun başlıklarına dokunmak için yatay kaydırın.

NoAnaparaFaizKKDFBSMVNet TaksitVergiliKalan
1978,5428.900,000,000,0029.878,5429.878,54999.021,46
21.006,8228.871,720,000,0029.878,5429.878,54998.014,64
31.035,9228.842,620,000,0029.878,5429.878,54996.978,72
41.065,8528.812,690,000,0029.878,5429.878,54995.912,87
51.096,6628.781,880,000,0029.878,5429.878,54994.816,21
61.128,3528.750,190,000,0029.878,5429.878,54993.687,86
71.160,9628.717,580,000,0029.878,5429.878,54992.526,90
81.194,5128.684,030,000,0029.878,5429.878,54991.332,39
91.229,0328.649,510,000,0029.878,5429.878,54990.103,36
101.264,5528.613,990,000,0029.878,5429.878,54988.838,81
111.301,1028.577,440,000,0029.878,5429.878,54987.537,71
121.338,7028.539,840,000,0029.878,5429.878,54986.199,01
131.377,3928.501,150,000,0029.878,5429.878,54984.821,62
141.417,2028.461,340,000,0029.878,5429.878,54983.404,42
151.458,1528.420,390,000,0029.878,5429.878,54981.946,27
161.500,2928.378,250,000,0029.878,5429.878,54980.445,98
171.543,6528.334,890,000,0029.878,5429.878,54978.902,33
181.588,2628.290,280,000,0029.878,5429.878,54977.314,07
191.634,1628.244,380,000,0029.878,5429.878,54975.679,91
201.681,3928.197,150,000,0029.878,5429.878,54973.998,52
211.729,9828.148,560,000,0029.878,5429.878,54972.268,54
221.779,9828.098,560,000,0029.878,5429.878,54970.488,56
231.831,4228.047,120,000,0029.878,5429.878,54968.657,14
241.884,3527.994,190,000,0029.878,5429.878,54966.772,79
251.938,8127.939,730,000,0029.878,5429.878,54964.833,98
261.994,8427.883,700,000,0029.878,5429.878,54962.839,14
272.052,4927.826,050,000,0029.878,5429.878,54960.786,65
282.111,8127.766,730,000,0029.878,5429.878,54958.674,84
292.172,8427.705,700,000,0029.878,5429.878,54956.502,00
302.235,6327.642,910,000,0029.878,5429.878,54954.266,37
312.300,2427.578,300,000,0029.878,5429.878,54951.966,13
322.366,7227.511,820,000,0029.878,5429.878,54949.599,41
332.435,1227.443,420,000,0029.878,5429.878,54947.164,29
342.505,4927.373,050,000,0029.878,5429.878,54944.658,80
352.577,9027.300,640,000,0029.878,5429.878,54942.080,90
362.652,4027.226,140,000,0029.878,5429.878,54939.428,50
372.729,0627.149,480,000,0029.878,5429.878,54936.699,44
382.807,9327.070,610,000,0029.878,5429.878,54933.891,51
392.889,0826.989,460,000,0029.878,5429.878,54931.002,43
402.972,5726.905,970,000,0029.878,5429.878,54928.029,86
413.058,4826.820,060,000,0029.878,5429.878,54924.971,38
423.146,8726.731,670,000,0029.878,5429.878,54921.824,51
433.237,8126.640,730,000,0029.878,5429.878,54918.586,70
443.331,3826.547,160,000,0029.878,5429.878,54915.255,32
453.427,6626.450,880,000,0029.878,5429.878,54911.827,66
463.526,7226.351,820,000,0029.878,5429.878,54908.300,94
473.628,6426.249,900,000,0029.878,5429.878,54904.672,30
483.733,5126.145,030,000,0029.878,5429.878,54900.938,79
493.841,4126.037,130,000,0029.878,5429.878,54897.097,38
503.952,4325.926,110,000,0029.878,5429.878,54893.144,95
514.066,6525.811,890,000,0029.878,5429.878,54889.078,30
524.184,1825.694,360,000,0029.878,5429.878,54884.894,12
534.305,1025.573,440,000,0029.878,5429.878,54880.589,02
544.429,5225.449,020,000,0029.878,5429.878,54876.159,50
554.557,5325.321,010,000,0029.878,5429.878,54871.601,97
564.689,2425.189,300,000,0029.878,5429.878,54866.912,73
574.824,7625.053,780,000,0029.878,5429.878,54862.087,97
584.964,2024.914,340,000,0029.878,5429.878,54857.123,77
595.107,6624.770,880,000,0029.878,5429.878,54852.016,11
605.255,2724.623,270,000,0029.878,5429.878,54846.760,84
615.407,1524.471,390,000,0029.878,5429.878,54841.353,69
625.563,4224.315,120,000,0029.878,5429.878,54835.790,27
635.724,2024.154,340,000,0029.878,5429.878,54830.066,07
645.889,6323.988,910,000,0029.878,5429.878,54824.176,44
656.059,8423.818,700,000,0029.878,5429.878,54818.116,60
666.234,9723.643,570,000,0029.878,5429.878,54811.881,63
676.415,1623.463,380,000,0029.878,5429.878,54805.466,47
686.600,5623.277,980,000,0029.878,5429.878,54798.865,91
696.791,3223.087,220,000,0029.878,5429.878,54792.074,59
706.987,5822.890,960,000,0029.878,5429.878,54785.087,01
717.189,5322.689,010,000,0029.878,5429.878,54777.897,48
727.397,3022.481,240,000,0029.878,5429.878,54770.500,18
737.611,0822.267,460,000,0029.878,5429.878,54762.889,10
747.831,0522.047,490,000,0029.878,5429.878,54755.058,05
758.057,3621.821,180,000,0029.878,5429.878,54747.000,69
768.290,2221.588,320,000,0029.878,5429.878,54738.710,47
778.529,8121.348,730,000,0029.878,5429.878,54730.180,66
788.776,3221.102,220,000,0029.878,5429.878,54721.404,34
799.029,9520.848,590,000,0029.878,5429.878,54712.374,39
809.290,9220.587,620,000,0029.878,5429.878,54703.083,47
819.559,4320.319,110,000,0029.878,5429.878,54693.524,04
829.835,7020.042,840,000,0029.878,5429.878,54683.688,34
8310.119,9519.758,590,000,0029.878,5429.878,54673.568,39
8410.412,4119.466,130,000,0029.878,5429.878,54663.155,98
8510.713,3319.165,210,000,0029.878,5429.878,54652.442,65
8611.022,9518.855,590,000,0029.878,5429.878,54641.419,70
8711.341,5118.537,030,000,0029.878,5429.878,54630.078,19
8811.669,2818.209,260,000,0029.878,5429.878,54618.408,91
8912.006,5217.872,020,000,0029.878,5429.878,54606.402,39
9012.353,5117.525,030,000,0029.878,5429.878,54594.048,88
9112.710,5317.168,010,000,0029.878,5429.878,54581.338,35
9213.077,8616.800,680,000,0029.878,5429.878,54568.260,49
9313.455,8116.422,730,000,0029.878,5429.878,54554.804,68
9413.844,6816.033,860,000,0029.878,5429.878,54540.960,00
9514.244,8015.633,740,000,0029.878,5429.878,54526.715,20
9614.656,4715.222,070,000,0029.878,5429.878,54512.058,73
9715.080,0414.798,500,000,0029.878,5429.878,54496.978,69
9815.515,8614.362,680,000,0029.878,5429.878,54481.462,83
9915.964,2613.914,280,000,0029.878,5429.878,54465.498,57
10016.425,6313.452,910,000,0029.878,5429.878,54449.072,94
10116.900,3312.978,210,000,0029.878,5429.878,54432.172,61
10217.388,7512.489,790,000,0029.878,5429.878,54414.783,86
10317.891,2911.987,250,000,0029.878,5429.878,54396.892,57
10418.408,3411.470,200,000,0029.878,5429.878,54378.484,23
10518.940,3510.938,190,000,0029.878,5429.878,54359.543,88
10619.487,7210.390,820,000,0029.878,5429.878,54340.056,16
10720.050,929.827,620,000,0029.878,5429.878,54320.005,24
10820.630,399.248,150,000,0029.878,5429.878,54299.374,85
10921.226,618.651,930,000,0029.878,5429.878,54278.148,24
11021.840,068.038,480,000,0029.878,5429.878,54256.308,18
11122.471,237.407,310,000,0029.878,5429.878,54233.836,95
11223.120,656.757,890,000,0029.878,5429.878,54210.716,30
11323.788,846.089,700,000,0029.878,5429.878,54186.927,46
11424.476,345.402,200,000,0029.878,5429.878,54162.451,12
11525.183,704.694,840,000,0029.878,5429.878,54137.267,42
11625.911,513.967,030,000,0029.878,5429.878,54111.355,91
11726.660,353.218,190,000,0029.878,5429.878,5484.695,56
11827.430,842.447,700,000,0029.878,5429.878,5457.264,72
11928.223,591.654,950,000,0029.878,5429.878,5429.041,13
12029.041,13839,290,000,0029.880,4229.880,420,00
Toplam1.000.000,002.585.426,680,000,003.585.426,683.585.426,68—

💡 Ev değerine göre alabileceğiniz kredi (BDDK 29.01.2026 kararı)

Ekspertiz değerinizin yaklaşık %70-%90'ı arası kredi kullanabilirsiniz. Net oran, evin enerji sınıfı ve değer aralığına göre değişir:

  • 5M TL altı + A-B enerji: ev değerinin ~%90'ına kadar
  • 5-7M TL aralığı: ~%80'ine kadar
  • 7-10M TL aralığı: ~%70-75
  • 10M TL üstü: ~%50-70

İkinci konut alımında 24.08.2023 BDDK kararı kapsamında oranlar daha düşük uygulanır.

Konut Kredisi Hesaplama Nedir?

Konut kredisi hesaplama, ev satın almak için bankadan kullanacağınız ipotekli kredinin aylık taksitini, toplam ödeme tutarını ve detaylı ödeme planını önceden görmenizi sağlayan işlemdir. Bankacılık dilinde "mortgage hesaplama" veya "ev kredisi hesaplama" olarak da geçer. Türkiye'de konut kredisi piyasasını BDDK (Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu) düzenler; kredi-değer oranı, vade sınırı ve teminat koşulları onun kararlarıyla belirlenir.

Misal: 1 milyon TL'lik bir konut almayı düşünüyorsunuz, 200 bin TL peşinat ödeyip 800 bin TL kredi çekeceksiniz. 120 ay vadeyle, aylık %2,89 faizle taksitiniz ne olur? Konut kredisi hesaplama aracımıza bu üç bilgiyi girerek anında öğrenebilirsiniz. Üstelik aynı kredinin 60 ay, 96 ay ve 120 ay vadeli versiyonlarını yan yana karşılaştırarak en uygun planı seçebilirsiniz.

Diğer tüketici kredilerinden ayrılan en belirgin özelliği vergi muafiyetidir. İhtiyaç kredisinde faiz üzerinden toplam %30 vergi yükü (KKDF %15 + BSMV %15) ödenirken, konut kredisi hesabında bu vergilerin ikisi de uygulanmaz. Yani aynı tutar ve faizde konut kredisi, ihtiyaç kredisine göre belirgin biçimde uygun maliyetlidir. Konut kredisinin amaca özgü kullanımı (yalnızca konut alımı için), uzun vadesi (180 aya kadar) ve düşük faiz oranları onu Türkiye'de en yaygın uzun vadeli finansman ürünü konumuna getirmiştir.

Konut Kredisi Nasıl Hesaplanır?

Türkiye'de konut kredisi hesaplama annuite (eşit taksitli) yöntemiyle yapılır. Bu yöntemde her ay aynı tutarda taksit ödersiniz fakat taksit içindeki anapara ve faiz oranı her ay değişir. İlk aylarda kalan anapara yüksek olduğundan faiz payı büyük, anapara payı küçüktür. Vade ilerledikçe kalan anapara azalır, faiz payı düşer ve anapara payı artar.

Konut kredisi hesaplama formülü (annuite): Taksit = P × [i × (1 + i)n] ÷ [(1 + i)n − 1]

P: kredi anaparası (TL), i: aylık faiz oranı (ondalık), n: vade ay sayısı

Şöyle düşün: 1 milyon TL kredi, aylık %2,89 faiz, 120 ay vade. Formülü uygulayınca aylık taksit yaklaşık 29.879 TL çıkar. Bu rakam vade boyunca sabit kalır. Toplam ödenen tutar 3.585.460 TL, bunun 2.585.460 TL'si faizdir. Yani 10 yıllık vade boyunca anaparanın iki buçuk katı kadar faiz ödersiniz. Bu yüzden konut kredisi hesaplama yaparken sadece aylık taksite değil toplam ödeme rakamına da bakmak şart.

Konut kredisi hesaplama aracımız bu formülü otomatik uygular ve size sadece nihai rakamı vermez — ay ay ödeme planı tablosunu da gösterir. Her satırda o ayki anapara ödemesi, faiz ödemesi ve ödeme sonrası kalan anaparanız net olarak yer alır. Eski adıyla "amortisman tablosu" olan bu çizelge, bankalar tüketici sözleşmesinde "ödeme planı" olarak geçirir; ikisi aynı şeydir.

Konut Kredisi Vergi Avantajı: KKDF ile BSMV Muafiyeti (İlk Konut Alımında)

Tüketici kredilerinde faiz üzerinden iki ayrı vergi alınır. Birincisi KKDF (Kaynak Kullanımını Destekleme Fonu) — ihtiyaç ve taşıt kredilerinde %15 oranında uygulanır. İkincisi BSMV (Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi) — 7345 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (Resmi Gazete 7 Temmuz 2023, sayı 32241) ile tüketici kredilerinde %15'e yükseltildi.

Konut kredisinde KKDF her durumda sıfırdır (6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu). BSMV tarafı ise 1 Ocak 2024'ten itibaren ikiye ayrıldı: 7439 sayılı Kanun (Aralık 2023, Resmi Gazete'de yayımlandı) BSMV muafiyetini yalnızca ilk konut alımına sınırlandırdı. Üzerine kayıtlı konutu olmayan kişiler için BSMV %0; üzerine en az bir konut kayıtlı olan kişiler için ikinci konut alımında BSMV faiz tutarı üzerinden %5 olarak uygulanır.

Pratik karşılaştırma: 1 milyon TL kredi, aylık %2,89 faiz, 120 ay vadeyle. İlk konut alımında ek vergi yükü yok; tek vergi tahsis ücretindeki 250 TL BSMV. İkinci konut alımında ise toplam faiz yaklaşık 2,5 milyon TL'nin %5'i, yani yaklaşık 130 bin TL ek BSMV ödenir. Aynı krediyi ihtiyaç kredisi olarak çekseniz toplam faiz yükü üzerine %30 vergi (KKDF %15 + BSMV %15) eklenir; konut kredisinin maliyet avantajı her iki senaryoda da net şekilde önde gelir.

Yasal düzenlemenin amacı: 7439 sayılı Kanun'un getirdiği bu ayrım, ilk kez ev sahibi olmayı planlayan ailelere maliyet avantajı sunarken, yatırım amaçlı çoklu konut alımını caydırmayı hedefliyor. Hesaplama aracımızda 'İlk konutum' veya 'İkinci/sonraki konutum' seçeneklerinden durumunuza uygun olanı seçerek doğru rakamlara ulaşabilirsiniz.

Konut Kredisinde Yıllık Maliyet Oranı (YMO) Nedir?

Yıllık Maliyet Oranı (YMO), bir kredinin yalnızca faizini değil tüm masraflarını (tahsis ücreti, BSMV, zorunlu sigortalar, ekspertiz vb.) içeren gerçek yıllık efektif maliyet yüzdesidir. Bankaların konut kredisi reklamlarında öne çıkardığı aylık veya yıllık faiz oranı sadece bankaya ödediğiniz net faizi gösterir; ama gerçek maliyet bunun üzerinde olur çünkü kredi başlangıcında peşin kesilen tahsis ücreti gibi kalemler vardır.

YMO hesabının mantığı şudur: krediden cebinize giren net tutar (kredi anaparası eksi peşin kesilen tüm masraflar), gelecekte ödeyeceğiniz taksitlerin bugünkü değer toplamına eşit olduğunda kullanılan iskonto oranı = aylık YMO. Yıllık YMO ise bunun bileşik karşılığıdır: ((1 + aylık_ymo)^12 − 1) × 100.

YMO formülü (Yönetmelik Ek-2): netGelen = Σ taksit_n / (1 + YMO_aylık)n

Newton-Raphson iterasyonu ile çözülür; YMO_yıllık = ((1+YMO_aylık)^12 − 1) × 100

Bu formülün yasal dayanağı "Konut Finansmanı Sisteminde Erken Ödeme İndirimi ve Yıllık Maliyet Oranı Hesaplama Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik"tir. Yönetmelik bankalara YMO'yu sözleşme öncesi bilgi formunda açıkça belirtme zorunluluğu getiriyor. Yani farklı banka tekliflerini karşılaştırırken sadece faize değil YMO'ya bakmak yasal olarak da desteklenen doğru yaklaşımdır.

Pratik bir örnek: A bankası %2,89 aylık faiz, 5.000 TL tahsis ücreti öneriyor; B bankası %3,00 aylık faiz, 0 TL tahsis (kampanya). Sadece faize bakarsanız A bankası daha uygun görünür ama 1 milyon TL kredide 120 ay vadede A'nın YMO'su yaklaşık %41,04, B'nin YMO'su ise yaklaşık %42,58 çıkar. Yine A daha avantajlı; ama fark beklediğinizden küçük. Tahsis ücretsiz olmasına rağmen B'nin yüksek faizi etkiyi telafi etmiyor. Bu hesabı doğru yapmak yüz binlerce TL fark eder.

Hesaplayıcımız YMO'yu otomatik hesaplar ve stat kartlarında öne çıkarır. Hem yüzde olarak (%41,04) hem de yıllık TL karşılığı (~410.400 TL/yıl) şeklinde sunulur; somut rakamı görmek karar vermeyi kolaylaştırır.

Konut Kredisi Vade Seçimi: 5 mi 10 yıl mı?

Vade, konut kredisi maliyetinin en belirleyici ikinci faktörüdür (birincisi faiz oranı). BDDK düzenlemesi gereği ev kredisinde maksimum vade 180 aydır (15 yıl). Bankalar pratikte 120 ay (10 yıl) ve altındaki vadeleri yaygın kullanır. Konut kredisi hesaplama aracımız da 12-120 ay aralığında çalışır.

Vade ile aylık taksit ters orantılıdır: vade uzadıkça aylık taksit düşer, bütçeniz rahatlar. Ama vade ile toplam ödenen faiz doğru orantılıdır — vade uzadıkça toplam faiz katlanarak artar. Bu denklemi gerçek bir konut kredisi hesaplama örneğiyle görelim:

1 milyon TL konut kredisi, aylık %2,89 faizle vade karşılaştırması
Vade Aylık taksit Toplam ödeme Toplam faiz
60 ay (5 yıl) ~32.612 ₺ ~1.956.722 ₺ ~956.722 ₺
96 ay (8 yıl) ~30.681 ₺ ~2.945.388 ₺ ~1.945.388 ₺
120 ay (10 yıl) ~29.879 ₺ ~3.585.460 ₺ ~2.585.460 ₺

Aylık taksit farkı 2.700 TL, toplam faiz farkı 1,6 milyon TL. Konut kredisi hesaplama yaparken vade seçimi küçük görünür ama uzun vadede maliyeti katlar.

Genel kural şudur: aylık taksitinizi rahatlıkla ödeyebileceğiniz en kısa vadeyi seçin. Bütçeniz daralırsa erken ödeme yapma esnekliğiniz vardır ama vadeyi sonradan kısaltmak çoğunlukla mümkün değildir. Bütçeyi sınırda zorlamak yerine ihtiyatlı bir vade seçip ek anapara ödemesi yapma stratejisi pratikte daha iyi sonuç verir.

Konut Kredisi Peşinatı ve LTV Hesaplama

LTV (Loan to Value, kredi-değer oranı), aldığınız kredi tutarının evin ekspertiz değerine bölünmesiyle bulunur. BDDK'nın 29.01.2026 tarihli kararı bu oranı evin değeri ve enerji sınıfına göre kademeli olarak sınırlandırdı. Yeni sistem eski "%80 sabit" kuralının yerine geçti.

BDDK 2026 kararına göre ilk konut alımında LTV oranları
Ev değeri A-B enerji C enerji D-G enerji
5M TL altı~%90~%85~%70-80
5-7M TL~%80~%70~%60-70
7-10M TL~%75~%65~%55-65
10M TL üstü~%70~%60~%50

Detaylar bankaya ve dönemsel düzenlemelere göre değişebilir.

İkinci konut alımında durum çok daha sıkıdır. BDDK'nın 24.08.2023 tarihli 10656 sayılı kararı kapsamında, kendi adınıza, eşinizin veya 18 yaş altı çocuğunuzun adına kayıtlı başka bir konut varsa LTV oranı 5 milyon TL'de %22,5'e kadar düşürülür. Yani ikinci konut alımında peşinatın çok büyük bölümünü cebinizden ödemeniz gerekir. Bu kural piyasada çoğunlukla gözden kaçar; banka kredi teklifinde sürprize sebep olabilir.

En sık yapılan hata: konut kredisi hesaplama yaparken kredi tutarını evin satış fiyatına göre planlamak. Bankalar her zaman ekspertiz değerini baz alır. Ev pazarlıkta satış fiyatından düşük ekspertize sahip olursa peşinatınızı yüksek tutmak zorunda kalırsınız. Ekspertiz raporunu SPK lisanslı değerleme şirketleri hazırlar.

Konut Kredisi Ödeme Planı (Amortisman Tablosu) Nasıl Okunur?

Konut kredisi ödeme planı — finansal literatürdeki adıyla amortisman tablosu — kredinizin ay ay nasıl geri ödeneceğini gösteren detaylı tablodur. Bankalar tüketici sözleşmesinde ve mobil bankacılıkta "ödeme planı" terimini kullanır; akademik ve profesyonel literatürde "amortisman tablosu" denir. İkisi tamamen aynı şeydir.

Her satırda dört bilgi yer alır: o ayın anapara ödemesi, faiz ödemesi, toplam taksit ve ödeme sonrası kalan anaparanız. Diyelim ki 1 milyon TL konut kredisi çektiniz, aylık %2,89 faiz, 120 ay vade. İlk taksitleri inceleyin: ilk ay yaklaşık 28.900 TL faiz, sadece 979 TL anapara ödersiniz. Yani ilk ay ödediğiniz 29.879 TL'nin neredeyse tamamı banka kasasına gidiyor.

Vade ortasında bu denge yarı yarıya gelir. Son aylarda neredeyse tamamen anapara ödersiniz. Bu yapı erken ödeme stratejisinin neden bu kadar değerli olduğunu açıklar: kredinin ilk yıllarında yapacağınız ek anapara ödemesi, sonraki tüm ayların faiz hesabını kalan anapara üzerinden yapacağı için toplam faizinizi katlanarak azaltır. Aynı 100.000 TL'lik ek ödemeyi 8. yılda yaparsanız kazanç çok daha düşük olur.

Konut kredisinde erken ödeme ücreti yoktur (6802 sayılı kanun); banka sembolik bir işlem ücreti talep edebilir. Konut kredisi hesaplama aracımızda ödeme planı tablosunu CSV olarak indirebilir, Excel'de farklı erken ödeme senaryoları üretebilirsiniz.

Tipik Konut Kredisi Hesaplama Senaryoları

Konut kredisi hesaplama yapan kullanıcılar çoğunlukla belirli tutarları sorguluyor. Aşağıda en sık merak edilen senaryoları kısaca özetledik. Detaylı sonuç için hesaplayıcımızı kullanın.

500 Bin TL Konut Kredisi Taksiti Ne Kadar?

500 bin TL konut kredisi, aylık %2,89 faiz ve 120 ay vade ile yaklaşık 14.939 TL aylık taksit oluşturur. Toplam ödeme 1.792.730 TL civarına ulaşır, bunun 1.292.730 TL'si faiz olur. Vadeyi 60 aya düşürürseniz aylık taksit 16.306 TL'ye çıkar ama toplam ödeme 978.361 TL'ye iner — yani 814 bin TL tasarruf. 500 bin TL bandı Türkiye'de en yaygın konut kredisi büyüklüklerinden biridir.

1 Milyon TL Konut Kredisi Hesaplama

1 milyon TL konut kredisi, aylık %2,89 faiz ve 120 ay vade ile aylık 29.879 TL taksit demektir. Toplam ödeme 3.585.460 TL, toplam faiz 2.585.460 TL. Bu bant orta-üst gelir grubunun tercih ettiği klasik senaryo. Aylık taksitin gelirin %50'sini geçmemesi için en az 60 bin TL net gelir önerilir; sağlıklı bütçe için 75 bin TL ve üzeri ideal.

2 Milyon TL Konut Kredisi: Üst Segment

2 milyon TL konut kredisi, aynı faiz ve vadeyle aylık 59.757 TL taksit yaratır. Toplam ödeme 7.170.890 TL'ye ulaşır. Bu bant için banka size yüksek gelir belgesi, güçlü Findeks notu ve büyük ihtimalle ek teminat talep eder. 2 milyon TL üstü kredilerde BDDK'nın LTV kademeleri devreye girer — evin değerine göre alabileceğiniz maksimum kredi düşer.

Konut Kredisi Yan Maliyetleri: Tapu Harcı, DASK ve Daha Fazlası

Aylık taksit ve toplam faiz, ev kredisi maliyetinin sadece bir kısmıdır. Ev satın alırken bunların yanına başka kalemler eklenir. Konut kredisi hesaplama aracımız sadece kredi maliyetini gösterir; aşağıdaki yan maliyetler ayrıdır:

  • Tapu harcı: Tapu Sicil Müdürlüğü'ne ödenen yasal harç, Harçlar Kanunu kapsamında. Genellikle ev değerinin %2'si alıcı + %2'si satıcı oranında uygulanır; pratikte alıcı çoğu zaman tamamını üstlenir. Tapu harcı hesaplama aracımızla net tutarı önceden öğrenebilirsiniz.
  • DASK (Zorunlu Deprem Sigortası): Yasal zorunluluk, her konut için yapılmak durumundadır. Yıllık primi konutun m²'sine ve risk grubuna göre değişir. DASK hesaplama aracımızla yıllık primi öğrenirsiniz.
  • Ekspertiz ücreti: SPK lisanslı değerleme şirketleri tarafından hazırlanan rapor için ödenir. Tipik olarak 2.500-5.000 TL aralığı. Bazı banka kampanyaları bu masrafı karşılar.
  • İpotek tesis ücreti: Konutun ipotek altına alınması için Tapu Sicil Müdürlüğü'ne ödenen sembolik bir harç.
  • Hayat ve konut sigortası: Yasal olarak zorunlu değildir ama bankalar kredi onayı için talep eder. Vefat durumunda kalan borcun kapanmasını sağlar.
  • Emlak vergisi: Belediyeye ödenen yıllık vergi. Konutun büyüklüğüne, niteliğine ve büyükşehir/diğer ayrımına göre değişir. Emlak vergisi hesaplama aracımızdan yıllık tutarı öğrenebilirsiniz.

Bu yan maliyetler için ayrı hesaplayıcılarımızı kullanabilirsiniz. Her birinin kendine özgü hesaplama mantığı vardır ve kredi tutarınızdan bağımsızdır. Genel kural olarak yan maliyetler toplamı, ev fiyatının %5-7'sini bulabilir; bütçenizi bunları dahil ederek planlayın.

Konut Kredisi Başvurusunda En Sık Yapılan Hatalar

Konut kredisi piyasasında gerçek hayatta sıkça karşılaşılan birkaç tipik yanılgı var. Ev kredisi hesaplama yapıp banka başvurusuna giderken bunları akılda tutmak yüz binlerce TL tasarruf ettirebilir.

  • Sadece aylık taksite bakmak. 800 bin TL kredi 60 ay ve 120 ay vadede sadece 2.700 TL aylık farkla görünür. Ama toplam ödenen faiz 1 milyon TL fark eder. Vade kararını toplam maliyet bilgisiyle alın.
  • "Faiz oranı çok düşük" diye doğrudan kabul etmek. Bankalar zaman zaman "düşük faiz" kampanyasıyla satarken tahsis ücreti, sigorta primi veya zorunlu hayat sigortası gibi kalemlerden maliyeti telafi eder. Yıllık Maliyet Oranı'na (YMO) bakmak daha sağlıklıdır.
  • Findeks notunu önemsememek. Düşük Findeks notlu kişiye banka ya kredi vermez ya da yüksek faizle verir. Aynı kredi farklı kişilere %0,5 farklı faizle teklif edilebilir. Başvuru öncesi kredi kartı aidat borcu gibi küçük borçları kapatın.
  • Eşin gelirini katmaya korkmak. Eşinizin gelir belgesi de olduğunda bankalar "müşterek borçlu" başvurusu kabul eder. Bu hem onay olasılığını hem alabileceğiniz kredi miktarını artırır.
  • Tek bankayla anlaşmaya çalışmak. 3-4 banka birden teklif ister, en uygun olanı seçin. Maaş müşterisi olduğunuz bankadan otomatik daha iyi teklif gelmesini beklemeyin; rekabet ortamı sizin lehinizedir.
  • Yan maliyetleri hesaba katmamak. Tapu harcı, DASK, ekspertiz, sigortalar — toplamda kredi tutarının %5-7'sini bulabilir. Konut kredisi hesaplama yaparken bütçenizi bunları dahil ederek yapın.

Pratik bir tavsiye: Konut kredisi başvurusundan en az 3 ay önce maaşınızı çekmek istediğiniz bankaya taşıyın. Bankalar maaş müşterilerine genellikle daha iyi faiz teklifi yapar. 3 aylık hesap hareketi olduktan sonra başvurduğunuzda fark hissedilir olabilir.

Hızlı Konut Kredisi Hesaplama Örnekleri

Aşağıdaki örneklere tıklayarak hesap makinesi anında o senaryoyu yükler. Linki kopyalayıp arkadaşınla paylaşabilirsin; parametreler URL'ye yazılır.

Sık aranan hesaplamalar

Günlük hayatta en sık ihtiyaç duyulan hesaplamalar. Tıklayarak doğrudan hesaplamayı görüntüleyebilirsiniz.

Konut kredisi hakkında sıkça sorulan sorular

Sıkça Sorulan Sorular

Yüzde hesaplama hakkında en çok sorulan sorular ve detaylı cevapları.

01 Konut kredisinde KKDF ve BSMV var mı?

Bu sorunun cevabı 1 Ocak 2024'ten itibaren ikiye ayrıldı. İlk konut alımında konut kredisi 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu ve 7439 sayılı Kanun kapsamında hem KKDF hem de BSMV'den muaftır; tek vergi kalemı kredi tahsis ücretindeki %5 BSMV'dir. İkinci veya sonraki konut alımında ise 7439 sayılı Kanun ile BSMV muafiyeti kaldırıldı; faiz tutarı üzerinden %5 BSMV ödenir. KKDF her iki durumda da sıfırdır. Yani üzerinize kayıtlı başka konut yoksa konut kredisi en uygun finansman aracıdır; varsa BSMV ek maliyet olarak devreye girer.

02 Konut kredisinde peşinat en az ne kadar olmalı?

BDDK'nın 29.01.2026 tarihli kararına göre peşinat oranı, evin değerine ve enerji sınıfına göre değişir. Genel çerçevede 5 milyon TL altındaki yüksek enerji sınıfı (A-B) konutlarda evin değerinin %90'ına kadar kredi kullanılabilir; yani %10 peşinat yeterli olur. 5-7 milyon TL bandındaki konutlarda kredi oranı düşer, peşinat artar. 10 milyon TL üstü konutlarda peşinat oranı %50'ye kadar yükselebilir. Kendi adınıza veya eşinizin/18 yaş altı çocuğunuzun adına kayıtlı başka bir konut varsa (ikinci konut) oranlar çok daha sıkı uygulanır.

03 Konut kredisi maksimum kaç yıl vadeyle alınabilir?

BDDK düzenlemesi gereği konut kredisi maksimum 180 ay (15 yıl) vadeyle kullandırılabilir. Ancak bankalar pratikte 120 ay (10 yıl) ve altındaki vadeleri yaygın olarak öneriyor. Vade uzadıkça aylık taksit düşer ama toplam ödenen faiz katlanarak artar. Mesela 1 milyon TL kredide 60 ay vade ile 120 ay vade arasında toplam faiz farkı yüz binlerce TL'yi bulabilir. Hesaplayıcımızda farklı vadeleri karşılaştırarak bütçenize ve uzun vadeli planınıza en uygun seçimi yapabilirsiniz.

04 Konut kredisi nasıl hesaplanır?

Konut kredisi annuite (eşit taksit) yöntemiyle hesaplanır. Formül şu şekildedir: Taksit = Anapara × [i × (1+i)^n] / [(1+i)^n − 1]. Burada i aylık faiz oranı (örneğin %2,89 için 0,0289), n ise vade ay sayısıdır. Bu formülün sonucunda her ay aynı tutarda taksit ödersiniz ama taksit içindeki anapara ve faiz oranları her ay değişir. İlk taksitlerde faiz payı yüksek, anapara payı düşüktür; vade ilerledikçe bu denge tersine döner. Hesaplayıcımız bu detaylı ödeme planını otomatik üretir.

05 Aylık taksit gelirin yüzde kaçını geçmemeli?

Bankalar genel kural olarak aylık konut kredisi taksitinin net gelirin %50'sini geçmesini istemez. Pratikte sağlıklı bir bütçe için %30-40 aralığı önerilir. Çünkü konut kredisi 10-15 yıl gibi uzun bir döneme yayılır ve bu süre içinde sağlık, çocuk, eğitim gibi öngörülemeyen masraflar çıkar. Maksimum Kredi modunda hesaplayıcımıza gelirinizi ve ayırabileceğiniz oranı girerek o gelirle çekebileceğiniz maksimum kredi tutarını anında görebilirsiniz. En sık yapılan hata, ailenin toplam gelirini değil sadece kişisel geliri hesaba katmaktır.

06 İlk Evim kredisi nedir, normal konut kredisinden farkı nedir?

İlk Evim, kendisi, eşi ve 18 yaş altı çocukları adına kayıtlı konutu olmayan kişilere yönelik devlet destekli özel bir konut kredisi programıdır. Standart konut kredisindeki KKDF ve BSMV muafiyetine ek olarak genellikle daha düşük faiz oranı ve farklı vade-LTV koşulları sunar. Başvuru için tapu kayıtlarına göre kontrol yapılır; eşi veya çocuğu üzerine kayıtlı konut varsa kişi bu programdan yararlanamaz. Faiz indirimi ve şartları dönemsel olarak değişebilir; bu yüzden başvuru öncesi bankanızdan güncel koşulları doğrulamanız gerekir. İlk Evim için ayrı bir hesaplayıcımız yakında yayında olacak.

07 Konut kredisinde tahsis ücreti ne kadar?

Konut kredisi tahsis ücreti yasal düzenleme kapsamında kredi tutarının binde 5'ini (%0,5) geçemez. Yani 1 milyon TL kredide maksimum tahsis ücreti 5.000 TL'dir. Bu ücret krediden tek seferde kesilir ve üzerine %5 BSMV uygulanır. Pratikte 5.000 TL tahsisin BSMV'si 250 TL olur. Bazı bankalar kampanya dönemlerinde tahsis ücretini sıfırlayabilir veya düşürebilir. Hesaplayıcımızda tahsis ücretini varsayılan olarak hesaba katıyoruz; başvurduğunuz bankada bu ücret farklı uygulanırsa toplam maliyetinizde küçük bir sapma olabilir.

08 Enerji sınıfı konut kredisinde fark eder mi?

Evet, BDDK'nın 29.01.2026 kararıyla enerji sınıfı doğrudan kredi oranını etkiler. Yüksek enerji sınıfı (A-B) konutlarda evin değerinin daha yüksek bir oranı krediyle finanse edilebilir; düşük enerji sınıfı (D-G) konutlarda peşinat oranı yükselir. Bu düzenleme enerji verimli konutların yaygınlaşmasını teşvik etmek için getirildi. Ev alırken enerji kimlik belgesini (EKB) talep etmeyi unutmayın; bu belge zorunlu olup tapu işleminde gereklidir. Düşük enerji sınıfı bir ev seçtiyseniz aynı krediye karşılık daha fazla peşinat hazırlamanız gerekecek.

09 İkinci konut alımında konut kredisi şartları farklı mı?

Evet, çok farklı — hem peşinat oranı hem vergi tarafında. Peşinat tarafında BDDK 24.08.2023 tarihli 10656 sayılı kararına göre kendi adınıza, eşinizin veya 18 yaş altı çocuğunuzun adına kayıtlı en az bir konut varsa kredi oranı belirgin biçimde düşürülür; 5 milyon TL değerindeki bir konuta ilk alımda %80-90 kredi kullanılabilirken ikinci alımda bu oran %22,5'e kadar inebilir. Vergi tarafında ise 7439 sayılı Kanun ile 1 Ocak 2024'ten itibaren ikinci konut alımı BSMV muafiyetinden çıkarıldı; faiz üzerinden %5 BSMV ödenir. Hesaplayıcımızda 'İkinci/sonraki konutum' seçeneğini işaretlerseniz BSMV otomatik hesaba katılır.

10 Konut kredisinde erken kapama yapmak mantıklı mı?

Annuite tablosunda ilk yıllarda taksitin büyük bölümü faize gider, anapara çok yavaş azalır. Bu yüzden kredinin ilk 3-5 yılında yapılan erken kapama veya ara ödeme toplam faiz yükünü ciddi biçimde azaltır. 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu kapsamında konut kredisinde erken kapama ücreti uygulanmaz; bankalar genelde sembolik bir işlem ücreti talep eder. Eğer elinize tek seferlik bir ek gelir geçtiyse (ikramiye, kıdem, miras gibi) bunu krediye yatırmak çoğunlukla bankada vadeli mevduata yatırmaktan daha verimlidir. Hesaplayıcımızdaki ödeme planını inceleyerek kalan anapara takibinizi yapabilirsiniz.

11 Konut kredisi başvurusunda hangi belgeler gerekiyor?

Bankalar genelde şu belgeleri ister: kimlik, ikametgâh, gelir belgesi (maaş bordrosu veya gelir vergisi beyannamesi), son 3 aylık hesap özeti, alacağınız evin tapu fotokopisi ve ekspertiz raporu. Çalışıyorsanız işveren onaylı maaş bordrosu, serbest çalışıyorsanız son yılın gelir beyannamesi gerekir. Findeks notunuz da değerlendirmenin önemli bir parçasıdır; düşük notla başvuran kişiye banka ya kredi vermez ya da daha yüksek faiz uygular. Başvuru öncesi Findeks notunuzu kontrol etmek, gerekirse kart aidat borcu gibi küçük borçları kapatarak notu yükseltmek başvuru başarısını artırır.

12 Ekspertiz ücreti nedir, kim öder?

Ekspertiz, kredi başvurusu yapılan konutun gerçek piyasa değerini tespit eden resmi rapordur. SPK lisanslı gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından hazırlanır. Bankalar bu raporu kredi tutarı belirlemesi için zorunlu tutar; çünkü kredi oranı (LTV) evin ekspertiz değerine göre hesaplanır, satış fiyatına göre değil. Ekspertiz ücreti tipik olarak 2.500-5.000 TL aralığındadır ve genellikle alıcı tarafından ödenir. Bazı bankalar kampanya kapsamında ekspertiz ücretini karşılar veya iade eder. Ekspertiz raporu 3-4 ay geçerlidir; bu süre dolarsa yeni rapor istenir.

13 Konut kredisi alırken hangi sigortalar zorunlu?

Konut kredisinde iki sigorta pratikte zorunlu sayılır. Birincisi DASK (Zorunlu Deprem Sigortası); bu yasal zorunluluktur ve her konut için yapılmak durumundadır. Yıllık primi konutun m²'sine ve risk grubuna göre değişir. İkincisi konut sigortası ve hayat sigortası; bunlar yasal olarak zorunlu olmasa da bankalar kredi onayı için talep eder. Hayat sigortası kredi borçlusunun vefatı durumunda kalan borcu kapatır ve mirasçıları korur. Bu sigortalar krediye eklenip taksitlere yansıtılabilir veya yıllık ayrı ödenebilir. DASK hesaplayıcımızla zorunlu sigorta priminizi önceden öğrenebilirsiniz.

14 Faiz oranı sabit mi yoksa değişken mi seçmeli?

Türkiye'de konut kredilerinin büyük çoğunluğu sabit faizli kullandırılır. Sabit faizde ne olursa olsun aylık taksitiniz vade boyunca aynı kalır; bütçe planlaması kolaydır. Değişken faizli krediler TCMB politika faizine endeksli olarak güncellenir; faizin düşeceğini öngörüyorsanız avantajlı olabilir ama yükselme riskine de açıksınız. Faiz oranı düşüş trendinde olduğu dönemlerde sabit faizle kilitlemek, yükseliş trendinde değişken seçmek mantıklı görünür ama bu öngörüyü tutturmak kolay değildir. Konut kredisi 10-15 yıl gibi uzun bir vadeye yayıldığı için çoğu uzman sabit faizi öneriyor.

15 Ev değeri ile konut kredisi arasındaki ilişki nedir?

Kredi-değer oranı (LTV - Loan to Value), kredi tutarının evin ekspertiz değerine bölünmesiyle bulunur. BDDK bu oranı evin değerine ve enerji sınıfına göre sınırlandırır. Pratikte 5 milyon TL altı yüksek enerji sınıfı evlerde %90'a kadar kredi mümkünken, 10 milyon TL üstü evlerde bu oran %50'ye düşebilir. En sık yapılan hata, kredi tutarını evin satış fiyatına göre değil ekspertiz değerine göre planlamamak. Bankalar her zaman ekspertiz değerini baz alır; ev pazarlıkta satış fiyatından düşük ekspertize sahip olursa peşinatı yüksek tutmak zorunda kalırsınız.

16 Yıllık Maliyet Oranı (YMO) nedir, faiz oranından farkı nedir?

YMO, bir kredinin tüm masraflarını (faiz + tahsis ücreti + BSMV + zorunlu sigortalar) içeren gerçek yıllık efektif maliyet yüzdesidir. Faiz oranı sadece bankanın aldığı parayı gösterirken YMO 'krediden eline geçen net tutar' ile 'toplam ödeyeceğin tutar' arasındaki gerçek farkı yansıtır. Bu yüzden farklı banka tekliflerini karşılaştırırken sadece faize değil YMO'ya bakmak gerekir; düşük faizli ama yüksek tahsis ücretli bir teklifin YMO'su, yüksek faizli ama masrafsız bir teklifin altına düşebilir. Hesaplayıcımız YMO'yu otomatik hesaplayıp stat kartında öne çıkarır.

17 Konut kredisi yıllık maliyet oranı nasıl hesaplanır?

YMO hesabının yasal dayanağı 'Konut Finansmanı Sisteminde Erken Ödeme İndirimi ve Yıllık Maliyet Oranı Hesaplama Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik'tir. Mantık şudur: krediden cebinize giren net tutar (kredi anaparası − tahsis ücreti − BSMV − diğer peşin kesintiler), gelecekteki tüm taksitlerin bugünkü değer toplamına eşit olduğunda kullanılan iskonto oranı = aylık YMO. Yıllık YMO ise bunun bileşik karşılığıdır: ((1 + aylık_ymo)^12 − 1) × 100. Hesaplayıcımız bu formülü Newton-Raphson iterasyonuyla otomatik çözer; yönetmeliğe uygun rakamı saniyeler içinde verir.